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中原说深圳地产4月降40消化2年

2019-08-18 23:37:36来源:励志吧0次阅读

  周报 黄莹颖/文

  “4月份深圳交易量可能环比下降40%。”这是来自地产中介的最新判断。

  此前的几个月,深圳市的成交量比去年增加近100%,而深圳一向被业内人士视为全国房地产市场的先行指标。如果这个判断是正确的,那么年初以来房地产市场出现的小阳春将会暂告一段落。

  根据天相投顾统计的4月7日至4月12日的显示,包括深圳、广州、天津在内的多个城市日均成交量出现了大幅度下滑。

  4月以来的房地产交易量下滑背后究竟是何原因?是房地产商推盘节奏慢半拍导致供应量不足,还是去年积累下的刚性需求集中释放完毕?

  小阳春的底气

  “上周我们看了很多楼盘,却始终没有找到合适的。”刘天(化名)表情烦闷。婚期将至的他尽管在4月的第一周里在广州四处奔波看房,却发现自己难以找到理想的二手房源。而且,他还经历了几次还可以的房子在放盘之后不到一天就按照业主开价卖掉的事情。

  从全国各大城市2、 月份的一手和二手房的交易数据来看,年初以来的楼市无疑正在经历一个小阳春,这种迹象在深圳、广州一带更为明显:深圳二手市场的成交量是去年的4倍,而一手房的成交量相比去年上涨100%。

  亮丽的数据曾一度使得不少人对于楼市的看法显得乐观,“如果这个成交量还这么旺的话,那就是说深圳房子的库存量到今年年底就卖完了,明年没房子卖了。因为开发商都没有计划建新房,大家都停工了,那么深圳的房价明年都要涨。” 月21日,摩根大通董事总经理龚方雄在理财周报举办的论坛上公开表示。

  龚方雄表示,在去年很悲观的情况下,深圳房子的成交率一个月也就是差不多20万平米左右。“20万平米很可怕的,大家算深圳房地产的库存量是多少,这几年要拿到市场来卖的新房有500多万平米,你一个月才卖20万平米,要消化多久?要消化2年!”

  但成交量的反弹给了龚方雄乐观的底气。“深圳的房价从高位到低位跌至25%,有些楼盘跌至40%,但是现在价格一到位以后,成交量比去年翻了1倍,现在深圳近几个月的成交量都是这样,一个月50多万平米。”龚方雄表示。

  不过,情况似乎正在发生戏剧性的变化。天相投顾的一份数据表明,4月7日到4月11日这一周,大部分城市的商品房交易量环比增速下滑。如果这一信号被证明为新趋势的开始,那么将意味着龚方雄乐观预测的理论前提正在破灭,随后的推论自然也将不复存在。

  成交量出现萎缩迹象

  事实上,深圳市场交易量下降的迹象已经比较明显,来自天相投顾的数据显示,4月7日到4月11日这一周深圳新建商品房日均成交227套,周环比下降1 .0 %,这一下降幅度比此前一周的交易量降幅扩大10.06个百分点。二手房日均成交611套,周环比则上升 . 1%。

  不止是那一周,进入4月份以来,深圳新建商品房的日均成交量为2 2套/日,较 月份的274套/日下降幅度达到15. %。

  广州的情况也不好,4月7日到4月11日这一周的成交套数环比降幅达 8.96个百分点,低于2月日均成交套数。4月以来的日均成交套数为 4套,较 月份下降11.17%。

  在几个大城市4月7日到4月11日这一周的日均成交数据中,天津成交日均套数下降的幅度最大,为18.95%,这也是自今年2月以来天津楼市首次出现周环比下降的情况。

  此外,4月以来,在日均成交这一指标上各地楼市出现了分化的迹象,杭州、北京、成都、苏州的日均成交套数超过 月的日均成交套数,其他5个城市的日均成交套数均出现不同幅度的下降。

  深圳4月交易量猛降40%?

  房地产中介及地产上市公司提供的情况支持了上述数据。

  “按照我们的估计,深圳4月份的交易量大概要下降40%左右,广州大概下降20%左右,上海北京等一线城市大致都是这样的情况,二线城市的数据可能会滞后些。”中原地产华北董事总经理李文洁认为。这意味着,深圳市场消化库存的速度有可能重现2008年般缓慢的状况。

  深圳本地一家房地产上市公司层人士表示,“深圳政府对于当地的房地产市场极少干预,深圳房地产市场大致可以看作是完全竞争的市场,每次房地产调整深圳跌得快,涨得也快,深圳市场的表现可以看作是全国房地产市场的先行指标。”在理财周报与多位房地产上市公司管理层人士的交流中,他们多数持有类似看法。

  “现在的统计数据都是根据政府公布的数据计算的,是指成交了的那部分,但是未成交部分的价格并没有反映出来。”合富辉煌董事副总经理黎振伟表示他对于4月的市场情况并不看好。

  (,)()一位管理层人士在和理财周报私下交流时也谈到了对当下地产市场的看法。他认为,“现在的市场成交量的确是有些萎缩,而萎缩的原因主要是年初时候地产商们蜂拥出货,导致现在出现局部供应不足,虽然这说明需求仍然较大,但是我们并没有因此而开始乐观, 表现在都不敢再去买地。”

  (,)()的董秘刘宁则认为成交萎缩的趋势在招商地产深圳的项目还没有反映出来。”据她判断,这种变化主要还是开发商的节奏慢的原因,供应量跟不上,而此前的存量消化得太快。在招保万金四家龙头中,招商地产在深圳项目最多。

  “就目前而言,(,)在4月份的数据还没有看到这种趋势,我们广州的项目销售情况基本上还是跟 月份差不多。”保利地产()董秘岳勇坚表示。保利地产广州项目占其营业收入比例在 0%左右,其大部分楼盘定位于广州的主流群体,即均价在1万-2.5万每平方米的项目上。

  价格仍是“祸首”

  归根到底,影响交易量下滑的“祸首”仍然是房价。

  中原地产华北董事总经理李文杰表示,“我个人感觉,2、 月反弹的数据是意料之中的,那时成交量主要还是积压性的需求,主要还是改善型住房等需求,这种需求在2月份和 月份得到了快速释放,创造了历史性的新高。”

  满堂红广州研究部经理周峰则认为,“ 月份广州的二手市场主要还是集中在改善型、婚房等几大客户群体。”

  “现在4月份的数据下来了,原因可能是有些开发商看到交易量上去,涨价过快,消费者又再度形成了观望心态。这之前楼市所形成的小阳春能不能持续下去还很难说,主要还是要看开发商愿不愿意把房价降下来。”李文杰认为。

  合富辉煌董事副总经理黎振伟认为:“房地产回暖主要还是购买力的累计效应、政策的改善等等利好因素共同促成的,但是开发商看到最近市场的反弹,便急于升价。”

  “在二手市场上出现了比较多的‘返价’现象,就是说有些房子原来是出价50万,最近看到市场有好转迹象,小业主重新要价到55万。”

  开发商供应不上

  然而,房地产开发商及机构研究员,则明显与上述中介人士观点相左。

  “库存量不能单单看拿到批售证的楼盘的库存量,要结合开发商积压的土地储备量来看,打个比方,开发商拿了 00万平方米的地,库存量除了要算拿到批售证的150万平方米外,还要算积压的150万平方米土地储备。这样来看,实际上开发商的库存压力还是很大的。”李文杰表示。

  上述万科内部管理人士认为,房地产回暖不是一朝一夕。而前期地产商过多地透支了土地储备,许多年前拿的地,现在大型房地产商的土地储备都在下降。他强调:“我个人并不看好。”

  (,)分析师苏雪晶在4月份的一份研报指出,供给减少在今年下半年会显现出来。“从最新的2月份数据上看,新开工面积同比有所放缓,销售面积同比处于同一水平,因此新开工与销售面积比比去年同期水平要低一些。这说明开发商对于后市还是持较为谨慎态度。再从竣工面积与销售面积对比上看,今年2月份要大于去年同期水平,今年为1.1,而去年同期为0.85。由于市场的调整,开发商竣工面积大幅度减少。”

  周峰认为,“一手楼的情况主要还是因为,之前开发商推盘速度较快,消化得比较多了,像那些户型好、格局好的楼源都卖得差不多了。”

  “供应不足还有一个原因,2007年许多地产商大肆圈地,但这些土地现在都还不能上市。其实最近的销售还是不错的,上半年还可以显示出不错的业绩,但下半年可能难讲。”上述万科内部管理层人士表示。

  苏雪晶认为,只有价格的下调才能抑制开发商的投资冲动,同时让需求者放弃观望,供求关系才能趋于平衡。尽管房地产新政(包括税费下调,包括利息下调,包括保障房的入市)都能在一定程度上缓解成交量的萎缩,但是只有整体房价进一步下跌、开发商新开工面积增速的进一步放缓,投资增速的进一步放缓,随着各地成交量的逐步释放,未来供求关系才将好转。

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